Asunto-osakeyhtiölaissa ikkunoiden rakenteiden ja ulkopuolisten osien kunnossapitovastuu kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Taloyhtiö vastaa ulkopuitteista, karmeista, eristyslaseista ja ulkopinnoista, kun taas osakas vastaa ikkunoiden sisäpintojen ja helojen kunnossapidosta. Vastuunjako perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 lukuun, jossa määritellään taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuut.
Ovatko ikkunat taloyhtiön vastuulla?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö on vastuussa rakennuksen ulkovaipasta ja rakenteista, mihin ikkunatkin olennaisesti kuuluvat. Perusperiaate on, että taloyhtiö vastaa ikkunoiden ulkopuolisista rakenteista, kuten ulkopuitteista, karmeista ja eristyslaseista, koska ne kuuluvat rakennuksen perusrakenteisiin. Näiden osien kunnossapito on tärkeää rakennuksen lämpötalouden, energiatehokkuuden ja kosteusteknisen toiminnan kannalta.
Vastuunjako ei kuitenkaan ole aina yksinkertainen, sillä esimerkiksi ikkunoiden sisäpuolinen kunnossapito kuuluu pääsääntöisesti osakkaalle. Joissain tapauksissa taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla poikkeavia määräyksiä vastuunjaosta, jotka muuttavat lain oletusvastuunjakoa. Tämän vuoksi on aina tärkeää tarkistaa oman taloyhtiön yhtiöjärjestys ikkunoiden kunnossapitovastuun määrittämiseksi.
Mikä osa ikkunoista kuuluu taloyhtiön vastuulle?
Taloyhtiön vastuulle kuuluvat ikkunan ulkopuoliset osat, joihin lukeutuvat ulkopuitteet, karmit, vesipellit, eristeet ja eristelasin rakenteet. Nämä osat ovat olennaisia rakennuksen ulkovaipan tiiviyden ja energiatehokkuuden kannalta. Myös ikkunoiden välissä olevat rakenteet ja tiivisteet ovat yleensä taloyhtiön vastuulla.
Taloyhtiön vastuuseen kuuluvat myös ikkunoiden avausmekanismien rakenteet, vaikka mekanismien käyttöosat, kuten kahvat ja kädensijat, ovatkin tyypillisesti osakkaan vastuulla. Ilmoitusjärjestelmiin liittyvät ikkunaosat, kuten paloikkunat ja niihin liittyvät tekniset ominaisuudet, kuuluvat niin ikään taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
On huomattava, että ikkunan ulkolasi on aina taloyhtiön vastuulla riippumatta siitä, miten yhtiöjärjestyksessä on määrätty. Tämä johtuu siitä, että ulkolasi on osa rakennuksen julkisivua ja vaikuttaa merkittävästi rakennuksen ulkonäköön ja energiatehokkuuteen.
Mitä ikkunoihin liittyviä korjauksia osakas voi tehdä itse?
Osakas voi suorittaa tiettyjä ikkunoiden huolto- ja korjaustoimenpiteitä itsenäisesti ilman taloyhtiön erityistä lupaa. Näihin lukeutuvat ikkunoiden sisäpuolinen maalaus, tiivisteiden vaihtaminen sekä helojen ja lukitusmekanismien huolto tai vaihtaminen. Lisäksi osakas voi puhdistaa ikkunoiden ilmanvaihtoventtiileitä tai vaihtaa rikkinäisiä ikkunan sisäheloja.
Ikkunoiden peseminen on myös osakkaan vastuulla, joskin taloyhtiö saattaa joissakin tapauksissa järjestää ulkopuolisten lasipintojen pesun osana julkisivun huoltoa. Osakkaan tekemät korjaukset eivät kuitenkaan saa vaikuttaa ikkunan rakenteellisiin ominaisuuksiin, kuten tiiviyteen tai lämmöneristykseen.
On tärkeää huomioida, että vaikka osakas voi tehdä tiettyjä korjauksia itse, merkittävistä toimenpiteistä tulee aina ilmoittaa taloyhtiölle etukäteen. Tämä koskee erityisesti sellaisia toimenpiteitä, jotka saattavat vaikuttaa ikkunan rakenteisiin tai ulkonäköön. Ilmoitusvelvollisuus auttaa taloyhtiötä seuraamaan rakennuksen kuntoa ja takaa, että korjaukset tehdään asianmukaisesti.
Milloin taloyhtiö on velvollinen uusimaan ikkunat?
Taloyhtiö on velvollinen uusimaan ikkunat, kun niiden tekninen käyttöikä on päättynyt tai kun ikkunoissa ilmenee merkittäviä rakenteellisia ongelmia. Tyypillisesti puuikkunoiden käyttöikä on noin 30-50 vuotta ja alumiini-ikkunoiden noin 40-60 vuotta, riippuen olosuhteista ja huollon tasosta. Ikkunoiden uusiminen tulee ajankohtaiseksi myös silloin, kun energiatehokkuutta halutaan merkittävästi parantaa.
Ikkunoiden uusimispäätös tehdään yleensä osana taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS). Päätöksen tekemiseen vaikuttavat ikkunoiden kunto, energiatehokkuus, asumisviihtyvyys sekä mahdolliset kosteusvauriot tai vetoisuus. Myös julkisivuremontin yhteydessä on usein taloudellisesti järkevää uusia myös ikkunat.
Ikkunoiden uusimisesta päättää taloyhtiön yhtiökokous hallituksen esityksen pohjalta. Ennen päätöksentekoa on suositeltavaa teettää kuntotutkimus, jossa kartoitetaan ikkunoiden todellinen kunto ja korjaustarve. Asiantuntija-arvio auttaa tekemään perusteltuja päätöksiä ja priorisoimaan korjaustoimenpiteitä.
Kuka maksaa ikkunaremontin taloyhtiössä?
Ikkunaremontin kustannukset katetaan pääsääntöisesti taloyhtiön yhtiövastikkeella tai erillisellä hankeosuudella. Kustannukset jaetaan tyypillisesti osakkaille yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti, joka useimmiten tarkoittaa osakehuoneiston pinta-alaan tai osakkeiden lukumäärään perustuvaa jakoa. Taloyhtiön vastuulle kuuluvien ikkunakorjausten kustannuksista vastaavat siis kaikki osakkaat yhteisesti.
Jos osakas haluaa tehdä ikkunaremontin yhteydessä omia lisäyksiä tai parannuksia, kuten esimerkiksi asentaa tavallista laadukkaammat tai erilaiset ikkunat, hän vastaa näistä lisäkustannuksista itse. Taloyhtiö voi myös hakea ikkunaremonttiin erilaisia avustuksia tai tukia, kuten energia-avustuksia, jos remontti parantaa rakennuksen energiatehokkuutta.
Ikkunaremontin rahoitus voidaan järjestää monella tavalla: keräämällä varoja etukäteen korjausvastikkeella, ottamalla taloyhtiölainaa tai hyödyntämällä taloyhtiön rahastoituja varoja. Rahoitusvaihtoehdon valintaan vaikuttavat taloyhtiön taloudellinen tilanne, remontin kiireellisyys ja osakkaiden maksukyky.
Miten toimia jos taloyhtiön ikkunoissa on ongelmia?
Jos huomaat ikkunoissasi ongelmia, kuten vetoisuutta, kosteusvaurioita tai toimintahäiriöitä, ilmoita asiasta välittömästi isännöitsijälle. Ilmoituksen voi tehdä puhelimitse kiireellisissä tapauksissa, mutta suositeltavaa on laatia kirjallinen korjauspyyntö, jossa kuvaat ongelman mahdollisimman tarkasti. Dokumentoi ongelmat valokuvaamalla, sillä se helpottaa tilanteen arviointia.
Jos isännöitsijä ei reagoi ilmoitukseen kohtuullisessa ajassa, vie asia taloyhtiön hallituksen tietoon. Voit ottaa asian esille myös yhtiökokouksessa, erityisesti jos kyseessä on laajempi ongelma, joka koskee useampia huoneistoja. Yhtiökokouksessa voit ehdottaa kuntotutkimuksen teettämistä ja korjaustoimenpiteiden aloittamista.
Riitatilanteissa, joissa taloyhtiö ei ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin, osakas voi kääntyä kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden puoleen. Ennen oikeustoimiin ryhtymistä kannattaa kuitenkin harkita sovittelua tai pyytää lausunto puolueettomalta asiantuntijalta.
Ikkunoiden kunnossapidon avainasiat taloyhtiössä
Ikkunoiden säännöllinen huolto pidentää niiden käyttöikää merkittävästi. Taloyhtiön kannattaa laatia selkeä ikkunoiden huoltosuunnitelma osana kiinteistön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa. Vastuunjaon selkeä dokumentointi ja tiedottaminen osakkaille ehkäisee epäselvyyksiä ja konflikteja.
Ammattimainen kiinteistöpalvelu on korvaamaton apu ikkunoiden kunnossapidossa. Asiantuntevat kiinteistöhuollon ammattilaiset osaavat tunnistaa mahdolliset ongelmat ajoissa ja toteuttaa ennaltaehkäisevää huoltoa. Tämä säästää taloyhtiöltä merkittäviä kustannuksia pitkällä aikavälillä.
Ikkunoiden kunnossapito on keskeinen osa kiinteistön arvon säilyttämistä. Me Helsingin Kiinteistöpalvelussa autamme taloyhtiöitä ikkunoiden huollossa ja kunnossapidossa ammattitaidolla. Voit lukea lisää palveluistamme ja siitä, miten voimme auttaa taloyhtiötäsi ikkunoiden ja muiden kiinteistön osien kunnossapidossa.